Manutenção de prédios: 5 serviços que não podem faltar

Muito se fala sobre realizar a manutenção de prédios, mas nem todos os gestores de edifícios e condomínios comerciais sabem a fundo a sua importância, do que se tratam os processos e quais são os principais serviços.

Afinal, não basta fazer as manutenções de equipamentos, sistemas e máquinas presentes nos edifícios. Também é fundamental tomar cuidado com a estrutura e as instalações do prédio como um todo, fazendo as devidas manutenções preventivas e corretivas.

Assim, é possível adotar ações desde o planejamento e a análise de estruturas, até a execução dos serviços de manutenção e a fiscalização das atividades. Como resultado, o gestor pode garantir o bom funcionamento do edifício ou condomínio comercial e das empresas ali presentes.

Além disso, a manutenção de prédios promove o bem-estar e a segurança das pessoas que circulam pelo local, sejam funcionários dos escritórios, do próprio edifício, clientes, fornecedores e outros envolvidos, minimizando o risco de acidentes.

Outro ponto importante aqui é a redução de custos para o empreendimento, com a diminuição no número de defeitos, falhas de performance e quebras de instalações e equipamentos.

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Conheça as legislações sobre a manutenção de prédios

Antes de planejar e desenvolver os processos de manutenção nos edifícios comerciais, é importante entender o que as normas dizem a respeito. Neste caso, os gestores precisam conhecer principalmente as legislações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Entre elas, está a NBR 14037, que estabelece regras na entrega de um prédio novo. A construtora deve elaborar o laudo de inspeção predial e tem a obrigação de fornecer aos usuários e/ou compradores do edifício o manual de operação, uso e manutenção do mesmo.

Então, cabe aos responsáveis pelo empreendimento verificar as normas técnicas e manter o plano de manutenção sugerido no manual.

A NBR 5674, por sua vez, trata da manutenção de edificações e os requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Inclusive, em seu item 3.5, a legislação define a manutenção como o:

“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes para atender as necessidades e segurança dos seus usuários.”

Essa mesma norma prevê que o proprietário ou responsável possa delegar a gestão da manutenção de prédios para uma empresa ou profissional credenciado e capacitado. Assim, a terceirização desses serviços é uma prática permitida.

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Principais benefícios da manutenção de prédios

Já mencionamos anteriormente algumas das principais vantagens de realizar a manutenção, como por exemplo, garantir a boa conservação da edificação, a segurança e o conforto dos usuários. Uma vez que tais aspectos podem ser seriamente comprometidos no caso de problemas estruturais.

Imagine só graves vazamentos de encanamentos e inundações em salas comerciais ou ainda um curto-circuito que ocorra no edifício, gerando até um possível incêndio. Esses incidentes são provocados pela degradação e falta de manutenção e podem acarretar riscos à saúde e à vida das pessoas, fortes prejuízos materiais e até consequências jurídicas.

Então, ao realizar as atividades de manutenção corretamente, é possível evitar todos esses perigos e ainda deixar o ambiente adequado para os visitantes e clientes, causando uma boa impressão.

Profissionais envolvidos na manutenção

Para fazer a manutenção de prédios, é necessário contar com profissionais especializados para atuar no planejamento detalhado de serviços, execução de inspeções e atividades de manutenção, análise de resultados e otimização de processos.

Neste sentido, os gestores prediais devem buscar uma equipe interdisciplinar preparada para a operação e gestão de manutenção global, além de possuir o conhecimento específico de cada serviço.

Entre os profissionais desejados para este tipo de trabalho, procure integrar no departamento de manutenção engenheiros, eletricistas, encanadores, pedreiros, pintores, vidraceiros e técnicos especializados em equipamentos específicos, como ar-condicionado, antiincêndio, de segurança, SPDA, entre outros.

Serviços que não podem ser esquecidos na manutenção de prédios

Com todos estes profissionais listados acima, você estará pronto para atuar em todos os serviços que não podem ficar de fora da manutenção de prédios. Vamos ver quais são:

1. Manutenção hidráulica

O sistema hidráulico de um prédio comercial é um dos mais complexos, contando com uma série de componentes. Então, sua manutenção exige diversas atividades para dar conta de todos os itens.

Entre as principais atividades na manutenção hidráulica, vale destacar checagem de bombas hidráulicas, lavagem de reservatórios, limpeza e verificação de tubulações e filtros, localização e reparo de vazamentos e infiltrações, inspeção de encanamentos, entre outros.

2. Manutenção de acesso ao prédio e sistema de segurança

Outro ponto importante na manutenção de prédios é a fiscalização periódica de funcionamento de equipamentos de acesso ao prédio e de sistemas de segurança. Eles englobam câmeras de vigilância, cercas elétricas, portaria eletrônica, catraca automática e muito mais.

3. Manutenção dos sistemas de prevenção de incêndio

Para manter a segurança dos edifícios comerciais, é necessário providenciar o auto de vistoria do Corpo de Bombeiros. Tal documento mostra que o local tem equipamentos contra incêndios e condições seguras para dispersão em caso de emergências.

Mas os dispositivos de prevenção de incêndio, como extintores, canalização de gás, alarmes contra fogo, sistemas contra descargas atmosféricas e outros, também devem ser fiscalizados e revisados com frequência. Neste cenário, é fundamental seguir as instruções dos fabricantes para a manutenção dos equipamentos.

Além disso, deve-se criar um plano de evacuação do prédio, em caso de necessidade, que deve ficar exposto em locais visíveis a todos os usuários.

4. Manutenção elétrica

Os cuidados com a parte elétrica nos edifícios comerciais são essenciais para evitar sobrecargas, curto-circuitos e incêndios. Então, a fiação e as instalações elétricas devem ser vistoriadas anualmente por profissionais especializados. Devem ser observadas improvisações, desgastes de componentes, subdimensionamento da rede e ausência de dispositivos de proteção.

Leia também: Como fazer o controle de manutenção preventiva

5. Manutenção de ar-condicionado e sistema de climatização

Os aparelhos de ar-condicionado, ventilação e climatização também demandam uma atenção adequada para reduzir o risco de falhas elétricas e evitar defeitos e quebras. Afinal, esses problemas podem gerar reparos, que são muito mais caros do que a manutenção preventiva.

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