Como elaborar uma lista de manutenção predial?

Para os serviços de manutenção serem bem-sucedidos em edifícios e prédios comerciais, indústrias, shoppings e demais tipos de empresas, a lista de manutenção predial é um aliado poderoso. 

Isso porque a lista de manutenção ajuda a manter a correta conservação das instalações e equipamentos, a segurança dos funcionários, clientes e outras pessoas envolvidas, além de promover a vida útil das infraestruturas e maquinários.

Neste sentido, a gestão das empresas deve desenvolver este documento para facilitar os serviços de manutenção, englobando os responsáveis, itens a serem inspecionados, periodicidade, recursos disponíveis, entre outros detalhes.

Ou seja, a lista de manutenção predial está diretamente ligada aos processos de planejamento, execução, controle e monitoramento das manutenções. Assim, é possível assegurar a qualidade, eficiência e rapidez nos procedimentos, evitando problemas e falhas nas estruturas, diminuindo o risco de acidentes e proporcionando maior segurança.

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Por que criar a lista de manutenção predial?

Vale lembrar que os serviços de manutenção englobam as atividades preventivas de fiscalização e inspeção para evitar que problemas iniciais se tornem mais graves, corretivas para reparar falhas ou quebras, e condicionadas que detectam alterações de desempenho e otimizam os processos de manutenção.

E, independentemente do tipo de manutenção, há diversos serviços, como inspeção de instalações elétricas e hidráulicas, sistemas de segurança, de equipamentos, verificação de instalações de gás, entre outros.

A depender do segmento da sua empresa, como por exemplo uma indústria, é possível ter mais atividades de manutenção predial direcionadas às linhas de produção.

Então, nesse cenário amplo e complexo de atuação, uma lista de manutenção predial faz a diferença para organizar e controlar todas as tarefas. 

Afinal, quanto mais estruturadas, padronizadas e automatizadas forem as demandas, mais efetivas serão as atividades, mais estratégicos serão os trabalhos dos gestores de manutenção e maior será a satisfação da empresa.

Quais os principais benefícios de implementar a lista de manutenção predial?

Vimos logo acima a importância de construir a lista de manutenção, que gera uma série de vantagens para as empresas, como por exemplo:

• Evita retrabalhos na execução de atividades;
• Garante histórico completo da manutenção das instalações, com fácil acesso a gestores e profissionais envolvidos;
• Promove maior confiança e credibilidade nos serviços, com instalações com maior tempo de disponibilidade;
• Facilita o desenvolvimento de relatórios de manutenção, reduzindo o tempo de entrega e garantindo a satisfação dos gestores;
• Assegura a padronização dos serviços dentro dos procedimentos exigidos pelas legislações vigentes e o monitoramento da qualidade;
• Melhora a análise dos indicadores de manutenção;
• Organiza a gestão de manutenção predial da empresa;
• Comprova aos gestores as inspeções, visitas realizadas e os trabalhos de manutenção.

Mas e como desenvolver a lista de inspeção e manutenção predial?

Depois de conhecer todos esses detalhes, você deve estar ansioso e se perguntando como elaborar a lista na prática. Para te ajudar, apresentamos um passo a passo para a implementação desse processo na sua organização!

Obtenção de informação

A primeira etapa no desenvolvimento da lista de manutenção predial é uma entrevista com os funcionários da empresa para buscar informações sobre a situação atual das instalações e da estrutura. 

Da mesma forma, deve-se conversar com os gestores para saber sobre possíveis modificações e reformas da edificação original, além das práticas de manutenção e conservação.

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Verificação da documentação

Em segundo lugar, o responsável deve avaliar a documentação das instalações prediais com o intuito de identificar inconformidades técnicas e legais. Todos os papéis técnicos, administrativos e de manutenção devem ser verificados antes mesmo de protocolar a lista e os serviços de manutenção.

No entanto, vale lembrar que estes procedimentos não têm como função regularizar a situação da instalação, mas sim conhecer todo o contexto de preservação.

Inspeção de campo

Ao desenvolver a lista, o gestor da área deve englobar a verificação das instalações e sistemas construtivos da área externa e interna, assim como equipamentos e demais estruturas. Assim, é possível estabelecer o roteiro de vistoria e incluir todos os itens de avaliação a fim de realizar as inspeções de campo de forma eficiente e assertiva.

Avaliação da manutenção e do uso

Neste ponto, entra a norma do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Segundo esta legislação, devem ser avaliados o plano de manutenção e as condições de execução das atividades. Assim, pode-se ver o atendimento parcial, completo ou não atendimento dos serviços ao plano proposto.

Já, em relação ao uso, é importante verificar as condições de utilização das instalações no que diz respeito ao projeto e às referências técnicas. Então, a gestão pode saber se o uso é correto ou irregular, respeitando as aplicações do projeto ou em desacordo com o idealizado.

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Recomendações para as instalações

Outro passo a ser estabelecido na lista de manutenção predial inclui as situações de interdição parcial ou total de estruturas. Ou seja, quando, como e por quanto tempo os locais devem ficar interditados e como realizar as manutenções e reparos adequados para restabelecer as instalações.

Além disso, é importante avaliar as necessidades de interdições para mudanças prediais na questão de acessibilidade de locais, em cumprimento com a norma NBR 9050.

Registro fotográfico

Dentro das inspeções relacionadas à lista de manutenção predial, não se pode esquecer dos registros fotográficos. Afinal, as imagens facilitam a identificação de problemas e não conformidades. E, assim, é possível descrever, classificar e fazer recomendações para as adequações das irregularidades. Além do que, fica tudo documentado para qualquer necessidade de visualização posterior.

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Classificação de criticidade de falhas

Mais um item que entra na avaliação da lista de manutenção predial é a classificação das falhas ou problemas em potencial quanto à criticidade. Neste caso, deve-se levar em consideração a probabilidade de causar acidentes, o custo de reparos, o grau de deterioração da estrutura e a perda de desempenho.

Com isso, a gestão pode estipular os riscos críticos, médios e mínimos para realizar os serviços de manutenção. Eles podem ser divididos assim:

• Crítico: risco à saúde, segurança das pessoas e ao meio ambiente, com grande perda de desempenho, potencial de paralisação, alto custo de manutenção e comprometimento da vida útil.
• Médio: pode provocar a perda parcial de desempenho, com deterioração precoce, mas sem prejuízo direto à operação das instalações e sistemas.
• Mínimo: causa pequenos prejuízos à estética das estruturas ou às atividades planejadas, sem ocorrência de riscos críticos nem comprometimento do valor do imóvel.

Com essas avaliações, pode-se estimar a prioridade de cada serviço dentro da lista de manutenção predial.

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